一、单选题
1、 2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A.物业协会
B.不动产学会
C.测量师协会
D.测量师学会
标准答案： d
解析：教材38页，正数第3自然段，第一句话内容。
2、 “三通一平”一般是指某区域具备了( )等设施以及场地平整。
A.水通、气通、电通
B.路通、水通、电通
C.路通、水通、气通
D.路通、电通、气通
标准答案： b
解析：教材64页，熟地部分内容。
3、 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小?( )
A.买卖双方的知识水平
B.买卖双方的偏好
C.讨价还价能力
D.感情冲动
标准答案： a
解析：教材78页，第1自然段的内容。
4、 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是( )。
A.普通商品住房和经济适用住房
B.宾馆与写字楼
C.普通住宅及其配套的娱乐房地产
D.城市地铁和城市公交
标准答案： c
解析：教材79页，相关物品的价格水平部分内容。普通住宅及其配套的娱乐房地产属于互补品，其他互为替代品。
5、 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( )
A.拍卖价格>招标价格>协议价格
B.拍卖价格>协议价格>招标价格
C.招标价格>拍卖价格>协议价格
D.招标价格>协议价格>拍卖价格
标准答案： a
解析：教材92页，最后一个自然段内容。
6、 以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?( )。
A.收益法
B.成本法
C.假设开发法
D.市场法
标准答案： a
解析：教材94页，倒数第2自然段的内容。
www.59wj.com7、 从广义的角度来看，价值可分为( )。
A.使用价值和交换价值
B.投资价值和市场价值
C.公开市场价值和非公开市场价值
D.原始价值和账面价值
标准答案： a
解析：教材90页，正数第三自然段的内容。
8、 假设开发法中，估价时点通常是( )
A.开发完成后的房地产价值所对应的时间
B.开发结束时的时间
C.全部租售出去的时间
D.购买待开发房地产时的时间
标准答案： d
解析：假设开发法是估价待开发房地产的价值，因此，其时点应是购买待开发房地产时的时间。
9、 ( )是防范估价风险的最后一道防线。
A.估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.审核估价报告
D.估价报告应用有效期
标准答案： c
解析：教材403页，正数第1自然段的最后一句话。
10、 某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为( )。
A.保持现有用途
B.装修改造
C.装修后改变用途
D.拆除建筑物
标准答案： d
解析：教材160页，第4自然段以后内容。
维持现状的价值为：3000元/㎡;
装修改造：装修改造后的价值-装修费用=2600-200=2400元/㎡;
装修改造改变用途：改变用途后的价值-补地价-装修费=2800-200-600=2000元/㎡;
拆除：拆除后的价值-拆除费+残值回收价值=1800×4000-(300-50)×2000=670万元;
在维持现状、装修改造、装修改造改变用途中，最佳的方案是维持现状。
维持现状的总价值=2000×3000=600万元;
维持现状与拆除相比，拆除的价值要大。
www.59wj.com11、 某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
标准答案： a
解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。
12、 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
标准答案： a
解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为……”一句话内容。
13、 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A.50
B.40
C.46
D.不确定
标准答案： c
解析：教材248页，图7-5图的内容。
土地使用权期限先于建筑物经济寿命结束。因此，建筑物的经济寿命应取40+6=46年。
14、 砖木结构二等的残值率为( )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
标准答案： b
解析：教材256页，第一句话内容。
15、 某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
标准答案： d
解析：教材293页内容，可参考例8-22。
www.59wj.com16、 收益法中的运营费用包括( )。
A.所得税
B.房地产改扩建费用
C.电梯、空调等的折旧费
D.建筑物的折旧费
标准答案： c
解析：教材285页，运营费部分内容。
17、 商业经营的房地产，其净收益为( )。
A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润
B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息
C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息
D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息
标准答案： a
解析：教材288页，商业经营的房地产部分内容。
18、 某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为( )。
标准答案： a
解析：教材279页内容。
19、 在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。
A.用途
B.档次
C.规模
D.建筑结构
标准答案： a
解析：教材324页，正数第5自然段，第3句话内容。
20、 运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务。
A.估算开发成本
B.选择最佳用途
C.确定最佳开发利用方式
D.估算房地产开发完成后的价值
标准答案： c
解析：教材324页，正数第3自然段，第2句话内容。
21、 路线价法的关键和难点是( )。
A.划分路线价区段
B.设定标准深度
C.调查评估路线价
D.制定深度百分率
标准答案： d
解析：教材没有明确，但从路线价法中可以体会出制定深度百分率是关键和难点。
www.59wj.com22、 已知某宗临街土地的面积是5000㎡，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为( )元/㎡。
A.560
B.700
C.437.5
D.280
标准答案： c
解析：教材369页。
单价=500×70%×(5000/80/100)/5000=437.5元/㎡。
23、 某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。
A.2%
B.1.67%
C.1.5%
D.1%
标准答案： c
解析：教材384页。
土地份额=(100-40)/(6000-2000)×100%=1.5%。
24、 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，土地的位置属于( )。
A.一般因素
B.区域因素
C.个别因素
D.其他
标准答案： c
解析：教材117页，第一自然段，第6句话。
25、 房地产估价的核心是( )。
A.为特定目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定
B.明确估价目的
C.明确估价时点
D.明确估价对象
标准答案： a
解析：教材2页，第3自然段，第1句话。
二、多选题
26、 房地合一的旧房地产重新建造成本包括( )
A、土地重新取得费用
B、建筑物折旧费
C、维修费
D、管理费
E、建筑物重新建造成本
标准答案： a, d, e
解析：教材226页的内容。因为重新建造成本是新房地产的成本，不存在建筑物折旧费、维修费。
www.59wj.com27、 求取建筑物重新构建价格，根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同分为( )
A、分部分项法
B、工料测量法
C、指数调整法
D、单位比较法
E、市场法
标准答案： a, b, c, d
解析：教材228页，正数第3行内容。
28、 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )
A、使用磨损
B、设计变化
C、城市规划重大改变
D、建筑技术进步
E、现行政策重大改变
标准答案： c, e
解析：教材235页，第1自然段的内容。注意经济折旧是建筑物以外因素导致的。
29、 影响房地产价格因素的实物因素中的土地实物因素包括( )
A、面积
B、形状
C、地势
D、土壤及地基状况
E、宗地内基础设施完备程度与场地平整程度
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材124页土地实物因素部分内容。
30、 按照价值前提或者评估价值的本质来划分的房地产价值包括( )
A、市场价值
B、快速变现价值
C、谨慎价值
D、清算价值
E、投资价值
标准答案： a, b, c, e
解析：教材95页第3自然段以下内容。
31、 路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地单价是路线价乘以( )
A、平均深度价格修正率
B、临街长度
C、临街高度
D、临街宽度
E、其他价格修正率
标准答案： a, e
解析：教材370页的公式。
www.59wj.com32、 长期趋势法主要有( )方法
A、数学曲线拟合法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、移动平均法
E、指数修均法
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材341页，第3自然段内容。
33、 路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的( )
A、9%
B、6%
C、7%D、8%
E、4%
标准答案： a, b
解析：教材367页，正数第三自然段内容。
34、 已知2002至2006年的房地产价格分别为：681、713、746、781、815元/㎡，预测2007年的价格为：848.5元/㎡、869.1元/㎡，问分别是采用下列( )方法预测的。
A、数学曲线拟合法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、移动平均法
E、指数修均法
标准答案： b, c
解析：此题类型还没有考试过，请大家自己判断。
35、 城镇基准地价评估中，明确基准地价的内涵应当明确界定( )与基准地价相对于的条件。
A、基准日期和用途
B、土地权利性质
C、土地使用期限
D、土地的位置、形状、面积、尺寸
E、土地开发程度和容积率
标准答案： a, b, c, e
解析：教材377页，第3自然段的内容。
36、 某次评估，对可比实例进行各种修正和调整之后，得到的一组比准价格分别为：2200，2600，2300，2600，2300，2600，2600元/㎡，如果用按简单平均法、加权平均法、中位数、众数计算最后的比准价格，下列计算正确的是( )
A、2457.1
B、2600
C、2300
D、2450
E、2400
标准答案： a, b
解析：教材199页的内容。
www.59wj.com37、 有关税收政策对房地产价格的影响，下列描述正确的是( )
A、一般增加房地产开发环节的税收，会推动房地产价格上升
B、在短期内，如果处于买方市场，增加房地产开发环节的税收，难以使房地产价格上升
B、在短期内，如果处于买方市场，减少房地产开发环节的税收，难以使房地产价格下降
D、一般增加转让环节卖方的税收，会使房地产价格上升，反之则下降
E、一般增加转让环节买方的税收，会使房地产价格下降，反之则上升
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材134页，税收部分内容。
38、 根据《中国人民共和国物权法》不得抵押的财产是( )
A、土地所有权
B、除法律规定可以抵押之外的集体所有的土地使用权
C、以公益为目的的设施
D、所有权有争议的普通商品房
E、依法被查封、扣押、监管的破产企业的财产
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材155页，最后一个自然段内容
39、 某开发项目测算的利润为100万元，下列成本与相应的利润率匹配的是( )
A、直接成本为500万元，直接成本利润率为20%
B、投资为1000万元，投资利润率为10%
C、成本为800万元，成本利润率为12.5%
D、销售额为1800万元，销售利润率为5.6%
E、直接成本为700万元，直接成本利润率为20%
标准答案： a, b, c, d
解析：教材220页内容
40、 某可比实例房地产的建筑面积为2000㎡，适合作为( )㎡估价对象的可比实例
A、800
B、1000
C、2500
D、3000
E、5000
标准答案： b, c, d
解析：教材176页，倒数第3自然段内容
三、判断题
41、 某宗房地产目前的市场价为800万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万元。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材129页，正数第3自然段。因为地下铁矿自然属国家所有，该宗房地产市场价值应为800万元。
www.59wj.com42、 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材50页，第1自然段最后一句话。
43、 土地的供给弹性较小，甚至土地的自然供给是完全无弹性的。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材88页，倒数第2句话内容。
44、 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材78页，房地产需求的含义部分内容的第1句话。房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。
45、 现实估价中所需评估的房地产价值有可能不是公开市场价值。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材16页，倒是第一自然段内容。
46、 成交价格会围绕理论价格而上下波动。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材94页，第一句话。成交价格会围绕市场价格而上下波动。
47、 合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材151页内容。合法原则是要说明，房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
48、 只有合法产权的房地产才能成为估价对象。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材151页，倒数第1自然段，第一句话。
49、 市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值
对 错
标准答案： 错误
解析：教材169页，倒数第3自然段的内容。将公开市场价值改为成交价格。
50、 进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材191页，倒是第2自然段内容。进行房地产状况调整主要是因为可比实例的区位状况、权益状况和实物状况与估价对象存在着差异。
www.59wj.com51、 在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般包括购置土地的价款和在购置时应缴纳的税费。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材212页，第二自然段的第一句话。
52、 在运用成本法估价时，房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材209页，成本法估价需要具备的条件部分内容。在运用成本法估价时，房地产的价格不直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。
53、 估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧，而不是会计上的折旧。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材246页，最后一个自然段内容。
54、 直接资本化法较多的依赖于市场信息，报酬资本化法较多的依赖于估价人员的主观判断。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材305页，正数第3自然段的内容。
55、 不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材287页，最后一个自然段内容。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金均应采用正常客观的市场租金。
56、 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值―开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费―开发利润
对 错
标准答案： 错误
解析：教材324页，假设开发法最基本的公式。少扣减了“取得待开发房地产的税费”项。
57、 由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材294页，最后一句话。
58、 未知、需要求取的待开发房地产价值计息的起点是估价时点，即取得待开发房地产的日期。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材331页，第2自然段中的内容。
59、 从较长时期来看，房地产价格的上涨额要高于一般物价的上涨额。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材140页，倒数第二自然段的第一句话。
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