经济述评：中国需要一个健康发展的房地产市场

  经历了2006年、2007年持续高速的增长，2008年的房地产市场调整态势明显：房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易陷入低迷，开发商资金回笼压力加大，市场在调整中寻找方向。  

  国家发改委、国家统计局的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数：1月份上涨11.3%，2月份上涨10.9%，3月份上涨10.7%，4月份上涨10.1%，5月份上涨9.2%，6月份上涨8.2%，7月份上涨7.0%，8月份上涨5.3%，9月份上涨3.5%，10月份上涨1.6%，11月份上涨0.2%，12月份下降0.4%。从环比数据来看，同样呈现逐步回落态势。全国70个大中城市4个季度房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%、环比下降1.3%。8月份是房价下降的一个重要时点，从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌，而且下降的城市数量不断增加；12月份，全国70个大中城市新建住房销售价格环比价格下降的城市有50个，二手住房销售价格环比价格下降的城市有52个。  

  伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。从全国各地的情况来看，不同地域的成交量均有萎缩，大中城市萎缩更为严重，同比降幅甚至超过50%。  

  与此同时，商品房空置面积大幅增加。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

  无论从同比、环比、成交量任何一个参数来看，2008年的房地产市场都结束了之前的单边上涨态势。衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”，自2007年11月以来连续回落，到2008年10月下降到100以下，12月更是下降到96.46，表明目前我国的房地产行业步入调整期。这次调整始于2007年第四季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延。  

  在房价的调整过程中，消费者、房地产商均采取了不同的态度和行为来面对这种调整。从消费者方面来看，自2008年一季度新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。央行2008年连续一、二、三季度的城镇居民调查显示，居民购房意愿持续低迷，未来3个月打算购买住房的居民占比一直维持在15%以下，并在第三季度达到1999年开始调查以来的最低水平13.3%，各大城市打算买房的居民占比全线下跌。1-12月，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%，说明消费者的实际购房行为已经大幅下挫。  

  从房地产商方面来看，市场销售不畅，房地产开发投资意愿下降，投资行为减少。2008年1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%。  

  面对着房地产市场出现的调整，各种论点风生水起。比较有代表性的有王石的“拐点论”、任志强的“银行先死说”、潘石屹的“百日剧变说”、赵晓的“买房爱国论”以及“房价见底说”、“救市说”、“不救市说”等等，激烈的观点交锋反映了房地产市场复杂的变化格局、利益格局以及调整难度。  

  中国房地产市场的这次调整是中央政府各种调控政策以及房地产行业自身调整综合作用的结果，也是国际国内宏观经济形势下的必然应对。2008年是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年，特别是爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后不断升级、扩散，并演变成金融危机，对我国经济带来了严重冲击，我国的宏观经济政策随之发生方向性变化，宏观调控的首要任务从2008年初“两防”调整为年中的“一保一控”，到12月明确为“保增长、扩内需、调结构”。作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关，政策的调整、变化决定着房地产市场的调整力度和调整周期。  

  健康：2009年房地产市场的期望www.59wj.com

  “促进房地产市场健康发展”―――2009年1月6日，国务院新闻办以此为主题召开了2009年第一场新闻发布会，充分反映了国家对于房地产市场的重视程度。发布会上，“启动需求”成为关键词。而就在此前半个月，2008年12月17日，温家宝总理主持召开了国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了六方面的政策措施，目标只有一个―――促进房地产市场健康发展，服务“保增长”的大调控目标。  

  为实现这一目标，国家适时调整了有关房地产产业发展的信贷、货币、税收等各项政策。  

  从2008年9月开始，央行在百日内5次下调基准利率，4次下调存款准备金率，紧缩性货币政策开始放松。2008年10月22日，中国人民银行宣布，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时下调个人住房公积金贷款利率。  

  财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，主要内容是：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。www.59wj.com

  12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

  通过减免税收与信贷优惠，政策不仅降低了个人房贷的门槛，同时降低了交易环节的税负。这些措施有力地支持了自住型需求，对于保障和改善民生，扩大内需，具有不可低估的战略意义。  

  在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。对于房地产行业，政府采取一手托市场，一手托保障的战略，期望以此稳定这一关系国计民生的支柱产业，避免大起大落。2009年住房保障继续大力推进，同时结合国家“4万亿元投资计划”，把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域。2008年11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今后3年中央财政将投资9000亿元，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用房，进行220万户的棚户区改造。根据计划，未来3年的保障性住房将占完工住宅面积约40%。政府增大保障性住房的投资力度对楼市形成了价格信号作用，大量中低价格的保障性住房预计将在今后二三年中陆续入市，这势必“摊薄”住房的平均价格，房地产市场的格局将由此改观。从中长期看，将有利于消化房地产泡沫，促进房地产市场的健康发展。  

  政府为房地产市场的健康保驾护航，开发商也要审时度势，清醒地认识到政府的政策着力点在于“抓保障、稳市场、促消费”，而不是为高价房托市。高房价依然是目前阻碍市场健康发展的最大障碍。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，部分楼盘由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中建议，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。在这种情况下，理性的开发商理当顺应潮流，合理调整价格，释放需求。惟其如此才有交易量的恢复和上升，才有房地产市场健康发展之未来。  

  房地产市场既关系着宏观经济发展，也关系着人民群众的切身利益，受到社会的广泛关注。在持续了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，2009年的房地产市场走势显得更为关键。房价走势不排除小幅反弹或局部反弹的可能，但总体仍处在深度调整期应是基本预期。在国际金融危机的冲击下，中国必须扩大内需，才能确保经济的稳定发展，在这种情况下中国需要旺盛发展的房地产市场；但从科学发展的高度看，中国更需要一个健康发展的房地产市场。这不仅是贯彻科学发展观的要求，也应是业内企业研判走势的基点。