2011年重庆公务员考试申论模拟卷及参考答案(3)

日期:12-29| http://www.59wj.com |申论模拟试题|人气:668

2011年重庆公务员考试申论模拟卷及参考答案(3)

调控房价

满分100分时限150分钟

  一、注意事项

  1. 申论考试,是对分析驾驭材料能力、解决问题能力、言语表达能力的测试。

  2. 作答参考时限:阅读资料30分钟,作答120分钟。

  3. 仔细阅读给定的材料,然后按申论要求依次作答,答案书写在指定的位置。

  二、资料

  1. 中央对房地产市场进行宏观调控一周年之际,不少地方的房价仍然持续上涨,严重脱离广大百姓的支付实力。有专家指出,房价飙升的背后,是地方政府职责的缺位。有的地方政府在调控房地产市场方面无作为,放任自流,监管不力,甚至还利用政策托市,与开发商合谋推动房价上涨。

  国家发改委和国家统计局公布的数据显示,2007年一季度全国70个大中城市房价上涨5. 5%,其中,大连、呼和浩特、深圳涨幅超过10%。

  剖析房地产市场价格高涨的原因,不难看出,地方政府财税收入与房地产价格存在着“互利关系”,即房地产市场的“繁荣”,可以直接增加地方政府的财税收入,进而改善部门福利。正是有这种内在的利益关系,使不少地方政府出于自身利益需要,不仅不希望房价降下来,而且还产生托市的冲动,成为房价上涨的“推手”。

  2. 国家发改委、国家统计局公布调查显示,2008年1月70个大中城市房价销售价格同比上涨11. 3%,涨幅比2007年12月高0. 8个百分点;环比上涨0. 3%,涨幅比2007年12月高0. 1个百分点。

  其中,1月份70个大中城市的新建住房销售价格同比上涨12. 2%,涨幅比2007年12月高0. 8个百分点;环比上涨0. 3%,涨幅与去年12月持平。分类型看,经济适用房、普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨5. 1%、13. 5%和11. 5%;环比分别上涨0. 1%、0. 3%和0. 4%。对楼市状况一向措辞严厉的国家发改委指出,全国房屋销售价格同比涨幅仍然高位运行。

  3. 国家统计局2008年最新公布的统计数据显示:一季度价格总水平处于高位,房屋销售价格继续上涨。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11. 0%(3月份上涨10. 7%),比上年同期高5. 4个百分点。与全国相反的是,据重庆市国土房管局公布的数据显示,3月份重庆楼市在成交量迅速回升的同时,主城商品住房建筑面积成交均价3797元/平方米,较2月份下降了119元,下降幅度为3. 04%。

  “目前部分中小开发商为了尽快回收资金,打折促销力度加大,品牌开发商的楼盘的让利幅度并不大,因此与全国楼市一样,重庆楼市同样未现拐点。”业内人士称,“由于各种宏观调控政策在今年的叠加效应,今年下半年全国楼市的涨幅将趋缓。由于供略大于求,今年下半年重庆商品住房价格将保持平稳,上涨乏力。”

  4. 最近,有关房价走低的报道屡见报端:先是全国房地产行业的龙头老大万科公司在全国近十个城市大规模地开展打折促销活动,继而牵一发而动全身,掀起了一股席卷全国的跟风“降价”浪潮,北京新楼盘遍地促销,上海商品住宅房成交均价跌破万元关口,此外,福州、厦门、广州、深圳、泰皇岛等城市房地产市场也出现了价量齐跌的现象,大有一股山雨欲来风满楼之势。

  面对这一轮如火如荼的商家价格大战,说“降价”也好,说“拐点”也罢,有人认为这只不过是商家们惯用的一种商业促销手段而己,所谓“降价”,只是减缓开发商销售的压力;降的只是高利润的天价,降的是地段不佳、或是设计质量有缺陷的商品房。因此,盲目乐观地断言“拐点”已经到来,未免有点为时过早。

  5. 随着房价的高涨,如今在北京、上海等大城市才有的售价在百万元以上的普通商品房在郑州已不再鲜见。对此,就连郑州一些高收入人士也抱怨说——“百万身家”可能是很多普通老百姓的梦想。但在郑州,很多购房者会发现自己将被迫成为“百万富翁”,因为随着房价的高涨,一套普通商品房售价动辄上百万元,已是很普遍的事情,当然,当上这样的“百万富翁”的代价是要背上六七十万元的债。

  河南省会某媒体工作的陈先生原想在某楼盘购买一套住房,得知价格后立刻打消了购买的念头,“一套房上百万,谁能承受啊。”他说。在河南某投资公司担任副总的樊先生,月收入近万元,但他计算了一番发现,买到这样的房子,自己至少得背70多万元的债务,实在无法承受。

  河南省建设银行国际金融理财师范勃表示,一套商品住宅,售价动辄上百万,说明房地产价格已经严重偏离其本身价值,这样的房屋大量出现,只能说明楼市已存在较大泡沫。而普通购房者一旦通过按揭贷款途径购买这样的住房,其今后生活水平的提高必将受到严重制约。

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  6. 房地产市场在经过近3年的调整后,随着宏观经济形势的改变,已对目前执行中的各项购房投机投资调控政策产生了“抗药性”。上海市房产经济学会住房保障委员会丛秘书长表示,以上海为例,2007年下半年以来的市区房价涨幅都在50%以上,如今5%~10%的跌幅,只能算是对2007年下半年房价涨幅的微调。

  当前投机性购房需求仍然存在,如果得不到有效控制和打击,无疑将进一步加剧供求失衡局势,从而加剧房价上涨局势,因此有必要出台针对性的新调控政策,以打击投机性炒房行为。但丛秘书长认为,用房贷政策“过滤”,会漏掉投机资金大鳄,只能管住小鱼虾米的跟风炒作,还会误伤一部分无辜的居住性购房需求。

  7. 在我国,老百姓最关心的三件事不外乎住房、医疗和教育。不断上涨的房价让人们不解:为何房价越来越高?房屋的成本究竟是多少?有哪些是不该百姓支付的“灰色费用”?对此,黑龙江省政协委员提出,相关政府部门应尊重民意,将房屋成本向社会公开,这样不但能有效遏制房价上涨,更有利于挤干房价中的“灰色费用”。

  长期以来,开发商和政府相关管理部门以“公布房屋成本侵犯商业秘密”为由拒不向社会公开,房屋成本始终是个难解的谜。政协委员们认为,公开房屋成本不存在侵犯商业秘密,因为商业秘密是一种特殊的知识产权,而商品住房成本并非知识产权。构成商品住房成本的砖、水泥、钢筋、税费、贷款利息等人所共知,唯一不够透明的可能就是土地价格,而土地价格是由相关政府部门操控的。此外,成本中不能见光的“灰色费用”,是开发商为了取得土地的公关费用,这笔钱是开发商和相关政府部门都不愿意提及的。

  8. 2007年5月以来,面对再次飙升的房价,南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河,对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度:核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5%……这一措施出台一个月,引发各界高度关注和激烈争论,开发商、普通市民、专家学者等纷纷加入其中。

  “南京的房价就像脱缰的野马,一天一个价,让人心惊肉跳。”一位南京购房者对记者说。来自统计部门的数据,2007年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11. 5%,创下两年来新高;5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9. 2%,位居全国第六。从5月11日至5月24日短短半个月内,南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件,对房价进行调控。

  南京市物价局副局长张瑞忠告诉记者,此次调控的核心是对房价实行政府指导价管理。所谓“政府指导价”也就是“基准价”,其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定,普通商品住宅的利润率不得高于8%,在核准基准价的基础上,开发商最高加价幅度不得高于5%。楼盘销售行为也要规范,必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。

  记者采访了解到,文件一出台,立刻引来对立的两种观点,老百姓拍手称快,开发商却公开叫板。北京华远集团总裁任志强甚至在其博客上连续撰文“炮轰”南京市物价局,称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。南京市某房产老总说,物价局规定开发商利润率为8%,而税务局多年来一直按20%的利润率来预征楼盘税收,很显然,物价局与税务局自相矛盾,对开发商来说是不公平的。

  南京市建设部门某负责人告诉记者,南京房价新政已经引起了建设部的关注,南京市已将有关情况向建设部做了汇报。这位负责人说,南京房价新政符合价格法相关规定。

  “房价不见得会下跌,但至少一天之内涨两三次价的荒唐把戏不能再玩,‘一开盘就涨500元’的宣传广告不敢再打,市场秩序规范了。”准备购房的市民朱先生说。

  9. “2007年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10. 1%。”北京市统计局新闻发言人于秀琴在市政府新闻办召开的新闻发布会上透露,北京房价走高主要是人口增长带来的刚性需求增加,以及与热钱炒作等因素有关。

  有数据显示,北京每年增加的常住人口有三四十万,这其中有一部分是高校毕业生。2001年,北京高校毕业生大约7万人,到2006年增加到17. 9万人,“这些人中有不少选择留在北京。”于秀琴表示,随着人口快速向城市流动,以及居民消费结构的升级,对住房产生了刚性需求。再有一些人投机炒作,想从楼市中牟利的“热钱”太多,加剧了房源短缺。

  10. 对于北京、广州等地屡闻楼盘“降价”“打折”,北京大学中国经济研究中心徐教授认为,所谓楼市下跌,是假的!这是房地产利益集团为了干扰中央的宏观调控政策制造的谎言,因为中国统计数据的不规范和混乱,给他们创造了这个机会,“目前中央从紧的货币政策确实让一部分房地产商的日子不太好过,他们就到处说楼市要大跌了,好给中央施加压力,放松一些。”

  徐教授分析,房价变动反映出在供求关系上的经济规律。房地产市场有正常需求和投资需求。近年来,住房正常需求十分旺盛,“2006年全国人口净增700万,农村进城人口1780万。每年结婚的新人有980万对。城镇居民人均可支配收入在2005年是10493元,2006年增加为11759元,净增1266元。在2007年这些因素非但没有减弱,反而更强地继续推动房价上升。”除此之外,在某些地区的房价暴涨中,投机因素起到了推波助澜的作用。特别是中国资金流动性过剩的现象依旧非常严重,大量资金还将继续涌入房地产市场,肯定要反映到房价上来。

  徐教授说,流动性过剩是金融结构出了问题,虽然中央已经在调整,但短期难以有明显的效果,所以房价很可能还要涨上一段时期,“金融结构调整绝非一朝一夕的事情,房价上涨将伴随着这个金融结构调整的全过程。”

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  11. 国家发改委政策研究室主任、新闻发言人李先生日前表示,2008年主要采取加快廉租住房建设、增加房源供给等四方面措施,逐步缓解房价过快上涨。

  在接受中国政府网专访时,李先生表示,要逐步缓解房价过快上涨,首先要加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理;其次要增加普通商品住房供给,加大限价商品住房的供应规模,建立多渠道的投融资机制,合理调整城市土地供应结构;第三要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,抑制不合理的需求;第四要严格房地产企业市场准入和退出的条件,依法查处闲置、囤积土地房源的问题,严厉打击炒地、炒房等违法违规行为。

  12. 中国人民银行发布的2007年4季度货币政策执行报告认为,2007年以来,在国家各项宏观调控政策的共同作用下,房地产开发投资结构开始优化,全国房屋销售价格总体涨幅依然较高,但部分城市房价涨幅已出现趋缓迹象。

  央行数据显示,2007年房地产开发投资额、商品房竣工面积和销售面积分别同比增长30. 2%、4. 3%和23. 2%,开发投资增长仍然较快、住房需求依然旺盛。不过值得注意的是,2007年末开始,房价涨幅出现放缓迹象。2007年12月份,70个大中城市中已经有22个城市房价涨幅低于上个月。12月份,全国房屋销售价格同比上涨10. 5%,涨幅与11月份持平,环比上涨0. 2%,比11月份降低0. 6个百分点;分地区看,12月份,乌鲁木齐、北海等城市同比涨幅较高,但70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。

  三、申论要求

  1. 用150字左右的篇幅概括给定材料所反映的主要内容。(20分)

  2. 概括房价上涨的原因。字数200字左右。(30分)

  3. 就给定材料所反映的问题,自选角度,自拟题目进行论述。要求中心明确,内容充实,论证深刻,有说服力,1200字左右。(50分)

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  参考答案(范文)

  1. 答案提示

  近年来,迅猛增长的房价不断撞击人们的神经,让人感到恐慌。房价关系到人民的生活问题,已成为互联网上点击次数较多的字眼。与此同时,房价上涨的形势日益严峻,表现在大中城市房价持续上涨;虚高的房价导致购房者负担加重;住宅房与非住宅房结构性矛盾突出等方面。因此,采取必要的调控措施成为政府有关部门的当务之急。

  2. 答案提示

  我国居民人口增加,生活水平提高,对住房的需求不断增加;供给方面成本上升,包括建筑材料、人工费和土地的费用等;一些地区投机炒房现象严重,投资性购房需求迅速扩大;商品住房供应结构不合理,中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,抬高了商品住房的平均价格;部分城市盲目大拆大建,搞不切实际的形象工程、政绩工程,带来大量被动性需求;房地产市场秩序比较混乱,相关部门监管不力。

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  3. 参考发文

稳定房价之对策

  房价是楼市永恒的话题,同时也是老百姓一直关注的问题。近年来房价的飞涨不仅给人们带来了经济上的问题,也带来了心理上的恐慌。那么,如何才能控制房价呢?我认为应该从“扩大有效供给,疏解过度需求,降低生产费用,压缩利润空间”这四个方面入手。具体来说包括以下几点:

  第一,尽早改革房地产合一的粗放型开发模式,推行“大地产,小房产”,土地开放和房产开发两次招标分段进行的专业化、集约化开发模式。

  目前房地产开发商的超额利润主要来自开发期间的地价自然增值。新模式将土地开发剥离出来,以竞标方式让大地产商垫资成片统一开发,变成熟地后由政府按成本加合理利润的中标价回购,再根据楼市供求情况,按规划条件分期切块、公开招标拍卖。这种方式可缩短开发周期,降低开发成本,并使开发期间的土地级差增益大部分收归国家支配,政府可将这部分额外收益用于补贴旧区改造、廉租屋和“租屋”的投资建设。

  第二,在继续建设配套商品房的同时,应选择适当区位,推出一批土地,定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程动迁家庭的经济型商品住宅。

  土地出让金、配套费适当减免,市政增容费适当优惠,设计标准严格控制,力求经济实用,销售价通过招投标加以锁定,由有关部门实行监督。动迁户和住房建筑面积低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平线的本市居民家庭可以申请轮候购买。购房者限于自住,不得出租牟利,3或5年内不得上市转让。违反规定者一经发现,即按原价减折旧后强制回购。

  第三,调整税费政策,降低投资门槛,鼓励有条件的机构和市民做“房东”,踊跃投资购房用于出租,但禁止借机炒房,一经发现,应做严厉处罚。

  因为租赁市场的扩展必然导致房租水平的合理调整,而租金水平的适度下降又将刺激需求分流,引导房价的合理回归。现在机构只愿当开发商不肯当“大房东”“二房东”从事住房出租业务,这同税费负担过重有关,必须在政策上做出重大调整。

  第四,调整舆论导向,推动需求分流。要通过正面宣传使广大居民认识到,在社会主义初级阶段,国家财力有限,人民群众收入水平也不高,现阶段绝大多数家庭解决住房问题只能是“自住其力,量力而行,租购并举,梯度改善”,即有条件者可买房,实力足的可买新房、高档房、大房;实力差者可买二手房、低档房、小房;暂时没条件的应先租房,等条件具备时再买房;实在租不起房的“双困户”则可向政府申请“廉租房”。通过舆论引导,要使暂时缺乏购房能力的低收入家庭和就业不久的年轻人消除急躁情绪,不要勉强挤在买新房的一条道上,将需求转向二手房市场和租赁市场。

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