2004年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试真题[下](1)
三、判断题(共40题，每题0．5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“x”表示错误。不答不得分，判断错误扣0．5分，本题总分最多扣至零分)
1．中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 ( √ )
2．国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。 (x )
3．征用农地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。 ( x )
4．经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 ( √ )
5．房屋拆迁时，拆迁期限不能超出搬迁期限。 ( x )
6．拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均须办理公证手续。 ( x )
7．城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。 ( x )
8．房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。 ( √ )
9．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。 ( √ )
10．经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标，采取直接发包。 ( √ )
11．注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。( x )
12．建设工程发生质量事故，有关单位应当在24h内向当地建设行政主管部门报告。( √ )
13．房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。( √ )
14．房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( x )
15．抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 ( √ )
16．建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。 ( √ )
17．注销房屋权属证书，登记机关须收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。( √ )
18．房屋内的大厅层高超过4．40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。( x )
19．房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。( x )
20．中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票或收据。 ( x )
21．社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 ( √ )
22．开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 ( x )
23．单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。 ( √ )
24．居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。 ( x )
25．边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。 ( √ )
26．完全竞争市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。 ( x )
27．由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 ( x )
28．外汇买卖双方在成交后的7个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。 ( x )
29．对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。 ( √ )
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30．保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。 ( x )
31．证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率所决定。 ( √ )
32．基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 ( x )
33．在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 ( √ )
34．扩大时距法是通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而清除因时距短而使各指标受偶然因素影响所引起的波动，以便更好地反映现象发展变动总趋势的方法。( √ )
35．中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。 ( x )
36．只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。 ( x )
37．在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 ( √ )
38．二砖墙的厚度尺寸为490mm。 ( √ )
39．对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。 ( x )
40．同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。 ( √ )
四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
1．甲公司目前的房地产开发企业资质等级应该为( cd )。
a．二级 b．三级 c．四级 d．暂定
2．甲公司确定该房地产开发项目，应当符合( abd )。
a．土地利用总体规划 b．年度建设用地计划
c．年度建设投资计划 d．房地产开发年度计划
3．甲公司开发该小区的资本金不得低于( a )万元。
a．1600 b．2400 c．2800 d．3200
4．下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有( b )。
a．在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
b．在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
c．甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目
d．受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质
5．住宅小区竣工综合验收的内容有( acd )；
a．城市规划和设计条件的落实情况。b．项目手册记录的项目进展情况
c．拆迁安置方案的落实情况 d．物业管理的落实情况
(二)在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的s住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每1m2建筑面积的价格3000元”。2002年2月，s住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共有建筑面积为450m2。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。
6．下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有( b )。
a．李某不可以选择住房公积金贷款方式
b．甲公司开发的s住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，李某方可办理预售商品房抵押贷款
c．预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记
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d．预售商品房抵押自房屋交付使用时生效
7．李某实际应支付的房价为( c )万元。
a．28．50 b．30．00 c．30．90 d．32．76
8．李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为( a )。
a．3％、4％、10％ b．3％、5％、18％
c．4％、3％、10％ d．3％、3％、27％
9．下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有( ad )。
a．王某转租该套住房，必须经李某同意
b．王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益
c．李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
d．房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除
(三)甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2％购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
10．根据经济学原理，甲公司2000年的经济成本为( b )万元。
a．75 b．85 c．200 d．285
11．甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于 ( b )。
a．银行信用 b．商业信用 c．国家信用 d．民间信用
12．甲公司向某保险公司所购买的保险属于( )。
a．信用保证保险b．财产保险 c．人身保险 d．责任保险
13．按照《中华人民共和国公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到( d )万元。
a．3 b．4 c．5 d．8
14．甲公司按营业收入的2％购买保险，该2％属于( b )。
a．绝对指标 b．相对指标
c．平均指标 d．变异指标
15．甲公司收入( bd )。
a．只可能导致其资产增加 b．可能导致其负债减少
c．不可能引起其银行存款和现金同时增加 d．导致其所有者权益> 第 3 页
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