一、单选题
1、 某投资商预测到政府将修建城市轻轨交通，并预先在轻轨交通线附近合适位置投资，取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。
A.位置固定性
B.相互影响性
C.适应性
D.不一致性
标准答案： b
解析：相互影响性是指房地产价值受到其周边物业,城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
2、 下列风险中，不属于系统风险的是( )。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.购买力风险
D.比较风险
标准答案： d
解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。
3、 某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为( )。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
标准答案： c
解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。
4、 不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( )。-1P17
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定
标准答案： b
解析：长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值;二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本;三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。
5、 ( )，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.间接投资于房地产企业债券
B.房地产抵押担保
C.住房抵押贷款证券化
D.投资于金融证券
标准答案： c
www.59wj.com6、 我国固定资产投资按( )分类，主要有基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。
A.投资主体的经济类型
B.建设性质
C.管理渠道
D.资金来源
标准答案： c
7、 某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。
A.1.8月
B.2.5季
C.1.8年
D.0.45年
标准答案： c
解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
8、 市场的主体通常是指( )。
A.交易市场
B.交易对象
C.买家和卖家
D.交易价格
标准答案： c
解析：市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。
9、 在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是( )。
A.造价工程师
B.结构工程师
C.设备工程师
D.监理工程师
标准答案： a
10、 在房地产市场自然周期的第二阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。
A.空置率>合理空置率
B.空置率<合理空置率
C.空置率=合理空置率
D.不能判断
标准答案： b
解析：在自然周期的第二阶段，空置率是低于长期平均空置率(合理空置率)水平的。
11、 反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数为( )。
A.房地产平均价格
B.城市居民消费价格指数
C.房地产价格指数
D.商品零售价格指数
标准答案： d
www.59wj.com12、 房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是( )。
A.随行就市定价法
B.价值定价法
C.应战定价法
D.领导定价法
标准答案： a
13、 房地产投资决策分析主要包括市场分析和( )两个部分。
A.价格分析
B.项目财务评价
C.产品分析
D.成本分析
标准答案： b
14、 某市去年住宅的实际销售量为600万㎡，预测销售量为400万㎡，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是( )万㎡。
A.450
B.570
C.490
D.540
标准答案： d
解析：Qt=0.7×600+(1-0.7)×400=540(㎡)。
15、 已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
A.13.55%
B.14.68%
C.15.87%
D.15.07%
标准答案： c
16、 某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则商业贷款部分的按月等额还款额为( )元。
A.2902.71
B.17505.20
C.3027.42
D.2037.45
标准答案： a
17、 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月3000元等额还款。该家庭于第7年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。
A.3551.29
B.2283.84
C.3124.15
D.2187.65
标准答案： a
www.59wj.com18、 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是( )。
A.成本利润率是年成本利润率
B.成本利润率是开发经营期的成本利润率
C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
标准答案： b
19、 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。
A.l.3
B.l.5
C.l.2
D.2.0
标准答案： c
20、 某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限12年，年利率10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为( )。
A.0.18
B.0.12
C.4.09
D.5.00
标准答案： c
21、 甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元;乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为( )。
A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断
标准答案： a
22、 财务内部收益率是指项目在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A.开发期
B.静态投资回收期
C.项目经营期
D.计算期
标准答案： d
解析：计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”或“经营期”均不全面。而静态投资回收期是当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
23、 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。
A.容积率
B.运营成本
C.利息备付率
D.成本利润率
标准答案： b
www.59wj.com24、 在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是( )。
A.概率分析
B.蒙特卡洛法
C.解析法
D.杠杆分析
标准答案： c
25、 对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于( )阶段。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策
标准答案： a
26、 下列费用中，不属于管理费用的是( )。
A.办公费
B.管理人员工资
C.审计费
D.代理费
标准答案： d
解析：代理费属于销售费用。
27、 以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是( )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法
标准答案： a
28、 下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他费用的是( )。
A.审计费
B.工程造价咨询费
C.临时用地费和临时建设费
D.工程监理费
标准答案： a
29、 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是( )。
A.土地购置贷款
B.建设贷款
C.土地开发贷款
D.房地产抵押贷款
标准答案： d
www.59wj.com30、 银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于( )风险。
A.市场
B.管理
C.法律
D.操作
标准答案： a
31、 2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为( )。
A.12%
B.13.4%
C.107.7%
D.125%
标准答案： c
32、 既有项目法人的资本金筹措渠道不包括( )。
A.政府政策性资金
B.社会团体和个人入股的资金
C.国内外企业法人入股的资金
D.资产变现资金
标准答案： b
33、 某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。
A.86
B.26
C.126
D.70
标准答案： c
解析：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。
34、 某写字楼的建筑面积为10万㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是( )万㎡。
A.5.2
B.6.4
C.6.0
D.7.6
标准答案： c
解析：出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=10×80%-10×20%=6(万㎡)。
35、 以下属于资产管理范围的是( )。
A.制订物业策略计划
B.设备更新财务预测
C.室内布局与空间规划
D.建筑设计与工程规划
标准答案： a
www.59wj.com二、多选题
36、 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有( )。
A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B.自然寿命一般要比经济寿命长
C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D.房地产的经济寿命与使用性质无关
E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
标准答案： d,
解析：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命;房地产的经济寿命与其使用性质相关。
37、 投资的特性有( )。
A.时间性
B.稳定性
C.收益性
D.广泛性
E.目的性
标准答案： a, c,
38、 我国固定资产投资的分类形式有( )。
A.按管理渠道分类
B.按投资主体的经济类型分类
C.按贸易为基础分类
D.按工作内容和实现方式分类
E.按转移支付为基础分类
标准答案： a, b, d
39、 房地产投资的风险主要体现( )四个方面。
A.投入资金的安全性
B.相关政策影响性
C.投资项目的变现性
D.资产管理的复杂性
E.期望收益的可靠性
标准答案： a, c, d,
40、 房地产周期循环的原因有( )。
A.供需因素的影响
B.供需调整不均衡存在的时滞
C.政策因素的影响
D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响
E.制度因素的影响
标准答案： a, b, c,
www.59wj.com41、 房地产投资决策分析中的市场研究的主要工作包括( )。
A.选择投资方向
B.初步确定开发目标与方案
C.进行目标市场定位
D.进行财务评价
E.进行开发产品定位
标准答案： a, b, c,
42、 制定广告方案的决策内容有( )。
A.广告目标
B.可用的费用
C.最可能的收益
D.传递的信息
E.使用的媒体
标准答案： a, b, d,
43、 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( )。
A.个别偏好市场
B.分散偏好市场
C.同质偏好市场
D.弥隙市场
E.异质偏好市场
标准答案： b, c
44、 房地产置业投资的经济效果主要表现为( )等。
A.股权增加
B.租金收入
C.对社会贡献增加
D.物业增值
E.企业实力提升
标准答案： a, b, d
45、 在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括( )。
A.建设地点
B.市场需求量
C.开发项目用地
D.交通运输条件
E.环境保护
标准答案： a, c, d,
46、 土地费用主要包括( )。
A.“三通一平”费用
B.划拨或征收土地的土地征收拆迁费
C.出让土地的土地出让地价款
D.转让土地的土地转让费
E.租用土地的土地租用费
标准答案： b, c, d,
www.59wj.com47、 房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )方法。
A.单元估算法
B.政府主管部门造价信息查询法
C.概算定额法
D.工程量近似匡算法
E.单位指标估算法
标准答案： a, c, d,
48、 金融机构在融出资金时，要遵循( )原则。
A.流动性
B.保本性
C.偿还性
D.盈利性
E.地域性
标准答案： a, d
49、 金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )工作。
A.风险评估
B.项目评估
C.担保方式评价
D.环境评价
E.贷款综合评价
标准答案： b, c,
50、 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。
A.承租方的财务能力
B.承租方的商业信誉
C.基础租金与市场租金
D.出租单元的面积规划和室内装修
E.物业管理企业的经营业绩和管理水平
标准答案： c, d
三、判断题
51、投资是指经济实体以获利未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。( ).
对 错
标准答案： 正确
52、 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的系统风险完全抵消。( )
对 错
标准答案： 错误
解析：投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。
www.59wj.com53、 房地产投资是许多人梦寐以求的。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。( )
对 错
标准答案： 错误
解析：准确地说，只有房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。
54、 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越大，表明该项目风险越大。( )
对 错
标准答案： 正确
55、 房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。( )
对 错
标准答案： 正确
56、 房地产投资适应性的特点的前提是必须符合房地产合法使用和合法处置的要求，也即追求房地产投资效益最大化必须满足其合法性前提。( )
对 错
标准答案： 正确
57、 潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入和购买方式。( )
对 错
标准答案： 错误
解析：潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入和途径。
58、 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于基准收益率。( )
对 错
标准答案： 正确
59、 开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发价值之比( )。
对 错
标准答案： 错误
解析：开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发成本之比。
60、 “三项预测值”分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。( )
对 错
标准答案： 错误
61、 多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。( )
对 错
标准答案： 错误
62、 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。( )
对 错
标准答案： 正确
63、 虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。( )
对 错
标准答案： 正确
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