2017房地产估价师《案例与分析》名师答疑(一)

　　学员问题1：我有几个不太清楚的地方是:1-投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)?对吗?

　　2-成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)?对吗

　　因为你讲的太快我没有听明白啊,所以我把书本的P220页的公式跟你江的核对一下,你能否列出来,与你讲的开发假设发关于利润计算的基数有什么不同?总之就是成本法的利润计算和假设开发法的利润计算到底那些不同啊??很需要统一的公式,老师方便总结一下吗?

　　老师答疑1：你好，成本法是假设开发法的逆过程，你所说的两个公式都是成本法下的公式，在假设开发法计算中，对于待开发房地产还要在分母增加一项取得待开发房地产的税费，因为此项内容可视为含在土地取得成本或开发成本中，在假设开发法中此项是单独列出的，而在成本法中是隐含的，要注意理解两种估价方法之间的本质区别和联系。

　　学员问题2：P256房地产抵押估价(二)估价时点“在估价的假设和限制条件中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查看之日的状况一致”，如果在房地产抵押估价报告的假设和限制条件中未作此项假定，算错否?

　　老师答疑2：你好，理论说估价时点应是设定抵押权时点的价值(可能是过去，也可能是未来某时点)，即双方签订房地产抵押合同的日期，但实际上估价时点一般都是勘查现场时的时点。严格地说，应说明一下。

　　学员问题3：1当抵押物全部抵押后,如果抵押物增值,增值额是否可以再次设立抵押权?我认为可以对原抵押权人进行债权担保.

　　2市场法中可比实例与估价对象的结构不同(钢混与砖混)、用途不同(商住与居住)是否可比?在案例考试中可以作为错误指出吗?

　　3协议出让方式一般不可以作为可比实例,但如果估价对象是以协议出让可比实例,是否可以选择招、拍、挂方式可比实例?

　　老师答疑3：1、要根据具体情形而定。建议你先看以下以往答疑精华。2、不可比，不能作为可比实例。3、不可以。

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