一、单选题 下列关于宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章的效力说法正确的是（ ）。
A．地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决
B．省、自治区的人民政府制定的规章的效力低于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章
C．法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D．地方性法规的效力低于本级和下级地方政府规章
[答案]C
[解析]在法律适用上，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致的，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。
2、 下列关于民法的内容，说法不正确的是( )。
A、在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
[答案]C
[解析]支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
3、 下列关于行政处罚与刑罚的主要区别，表述正确的是( )。
A．行政处罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
B．行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
C．行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范已构成犯罪的行为
D．刑罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为( )。
[答案]B
[解析]行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为。这是它与刑事处罚的主要区别。
4、 下列关于行政处罚的概念，说法不正确的是( )。
A、行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范已构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
B、行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
C．行政处罚是以惩戒违法为目的，具有制裁性质的具体行政行为
D．行政处罚的主体是行政主体，处罚的对象是行政相对人
[答案]A
[解析]行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为。
5、 可申请行政复议的行政行为一般为( )。
A、具体的行政行为
B、一般的行政行为
C．特殊的行政行为
D．抽象的行政行为
[答案]A
[解析]可申请行政复议的行政行为一般为具体行政行为。
6、 下列关于房地产法的调整对象，说法错误的是( )。
A、房地产法有着特定的调整对象
B、房地产法是调整一般的民事关系
C．房地产法不是调整一般的民事关系
D．房地产法不是调整普通的商品交易关系
[答案]B
[解析]房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系。
7、 下列关于定金与预付款的区别，说法正确的是( )。
A．预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
B．定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
C．预付款的交付在性质上是双方履行主合同的行为
D．预付款的适用存在制裁违约行为的问题
[答案]A
[解析]定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
8、 下列属于政府及其所属部门的不正当竞争行为的是( )。
A．假冒和仿冒行为
B．滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场
C．不正当销售行为
D．侵犯商业秘密的行为
[答案]B
[解析]假冒和仿冒行为、侵犯商业秘密的行为、不正当销售行为属于经营者的不正当竞争行为。
9、 征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（)所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．地上附着物和青苗的所有者
[答案]D
[解析]土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
10、 目前，A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。
A．征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B．该耕地的土地补偿费最少为6万元
C．该耕地的土地补偿费最高为10万元
D．征收该耕地需要报A省人民政府审批
[答案]A
[解析]需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10÷2=5人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
www.59wj.com11、 建设用地审查报批程序中，以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发（ ）。
A、《建设用地立项书》
B、《建设用地批准书》
C、《建设用地意见书》
D、《建设用地使用证》
[答案]B
[解析]以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。
12、 城市总体规划的期限一般为( ) 年。
A、5
B、10
C．15
D．20
[答案]D
[解析]城市总体规划的期限一般为20 年。
13、 下列不属于国务院审批城市总体规划的范围包括( )。
A、北京市的城市总体规划
B．太原市的总体规划
C．城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划
D．设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划
[答案]D
[解析]设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划都不属于国务院城市规划审批的范围。
14、 城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（)。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
[答案]B
[解析]城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
15、 上海市的城市总体规划，由( )审批。
A、国务院
B、全国人大
C．直辖市人民政府
D．国务院规划行政主管部门
[答案]A
[解析]直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。
16、 城市房屋拆迁评估价格的确定，不考虑被拆迁房屋的（)。
A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
[答案]C
[解析]《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定．
17、 下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是（)。
A．拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B．房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C．拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D．拆迁估价一般应当采用市场比较法
[答案]A
[解析]拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
18、 根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（)。
A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见
[答案]D
[解析]估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
19、 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于（)万元。
A．2000
B．2500
C．3500
D．7000
[答案]D
[解析]2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发｛2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20％提高到35％。2亿元×35％=7000万元。
20、 下列关于房地产开发企业设立程序的表述中，错误的是（)。
A．新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到省级房地产开发主管部门备案
B．验资证明是新设立的房地产开发企业到房地产开发主管部门备案的提交材料之一
C．房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》
D．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长
[答案]A
[解析]新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
www.59wj.com21、 下列对建设工程招投标的开标、评标和中标管理的表述中，正确的是（)。
A．开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的任一时间公开进行
B．评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底
C．中标人不得向他人转让中标项目，但可以将中标项目的部分主体、部分关键性工作分包给他人完成
D．招标人应当向中标人发出中标通知书，中标结果不必通知所有未中标的投标人
[答案]B
[解析]开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。
22、 土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（）年。
A、20
B．30
C．40
D．70
[答案]C
[解析]70-30=40。
23、 下列关于房地产转让，说法不正确的是( )。
A、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
B、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让方式
C．以房地产抵债的，不属于房地产转让方式
D．房地产转让的实质是房地产权属发生转移
[答案]C
[解析]以房地产抵债的，属于房地产转让方式
24、 下列关于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》，说法错误的是（）。
A、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持
B．对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外
C．买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，不予支持
D．房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担
[答案]C
[解析]买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
25、 关于房屋转租，下列表述错误的是( )。
A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
B．房屋转租合同不用办理登记备案手续．
C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
[答案]B
[解析]房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。
26、 下列关于商品房预售，说法正确的是( )。
A、商品房预售是指房地产开发企业将已建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为
B、按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的条件之一
C．房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》
D．商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同，到县级以上人民政府房产管理部门办理登记备案手续就可
[答案]C
[解析]商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
27、 租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )。
A．10年
B．20年
C．30年
D．50年
[答案]B
[解析]《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
28、 下列关于房地产权属登记管理的原则，说法不正确的是( )。
A、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
B、只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权登记工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市、县房地产登记部门办理产权登记
C．房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，不必同属一人
D．房地产权属登记的属地管理原则
[答案]C
[解析]房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人
29、 下列关于房地产权属登记种类的特点，表述正确的是（)。
A．总登记应由县级以上人民政府房产管理部门在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告
B．房屋因买卖原因致使其权属发生转移，要进行房屋初始登记
C．房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，要进行房屋变更登记
D．房地产权利丧失时，原权利人应申请转移登记
[答案]C
[解析]总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告。转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少。房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。
30、 下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（)。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无需重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记
[答案]B
[解析]在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
www.59wj.com31、 变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起( )日内，申请变更登记。
A、10
B、15
C．30
D．60
[答案]B
[解析]变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起15日内，申请变更登记。
32、 下列关于房地产权属直接代为登记，说法不正确的是( )。
A、房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记
B、无人主张权利的房屋，登记机关可依法直接代为登记
C．直接代为登记，应按正常的登记程序进行
D．由于直接代为登记的房屋权属状态不明，应及时颁发房屋所有权证
[答案]D
[解析]由于直接代为登记的房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。1．房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记。
33、 二级房地产估价机构资质的条件中，应有( )名以上专职注册房地产估价师。
A、5
B、8
C．15
D．25
[答案]B
[解析]二级房地产估价机构资质的条件中，应有8名以上专职注册房地产估价师。
34、 下列有关房地产估价师注册的表述中，正确的是（)。
A．人事部为房地产估价师的注册管理机构
B．房地产估价师执业资格注册有效期为2年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证书》到注册管理初审机构申请办理续期注册手续。
C．房地产估价师脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上(含1年)的由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书
D．房地产估价师申请续期注册的必须在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明后方可申请续期注册
[答案]D
[解析]建设部为房地产估价师的注册管理机构。房地产估价师执业资格注册有效期为3年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证书》到注册管理初审机构申请办理续期注册手续。房地产估价师脱离房地产估价师工作岗位连续时间达2年以上(含2年)的由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书。
35、 某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家规定的收费标准，估价收费最高为（) 万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.525
[答案]D
[解析]按正常规定收费应为：100X5‰+900X2.5‰+1000X1.5‰=4.25万元。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30％。该经济特区的房地产估价资质的机构估价收费最高=4.25万元×130％=5.525万元。
36、 （ ）为房地产经纪人执业资格的注册管理部门。
A、国务院
B、建设部或其授权的部门
C、人事部或其授权的部门
D、国土资源部或其授权的部门
[答案]B
[解析]建设部或其授权的部门为房地产经纪人执业资格的注册管理部门。
37、 土地增值税是对有偿转让( )的单位和个人征收的一种税。
A、国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
B、集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C．国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D．国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物
[答案]A
[解析]凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
38、 某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为( )万元。
A．60
B．80
C．100
D．110
[答案]B
[解析]税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30％后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
39、 2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中，下列不属于对个人购买住房征收营业税规定的是（) 。
A．对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
B．对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
C．个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税
D．个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
[答案]A
[解析]2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
40、 目前我国契税规定的税率为( )。
A．1－3%
B．3－5%
C．2－5%
D．5－7%
[答案]B
[解析]目前我国契税规定的税率为3－5%。
www.59wj.com41、 《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在（）个工作日内办完贷款手续。
A、7
B、10
C、15
D、30
[答案]C
[解析]建设部建金管[2005]5号《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
42、 下列有关目前我国住房公积金特点和政策的表述中，正确的是（)。
A．住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房
B．住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理运作。
C．对新设立的单位应当自设立之日起20日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记
D．有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，但城镇个体、工商户、自由职业人员除外
[答案]A
[解析]住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理运作。城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。
43、 省、自治区人民政府建设主管部门负责( )级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
A、一
B、二
C．三
D．四
[答案]B
[解析]省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
44、 ( )是业主大会的执行机构。
A．房屋的所有权人
B．物业管理主管部门
C．业主委员会
D．业主大会
[答案]C
[解析]业主委员会是业主大会的执行机构。
45、 下列关于物业管理企业的资质管理，表述正确的是（)。
A．物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级
B．申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，也可以越级升级
C．国务院建设主管部门负责一级、二级物业管理企业资质证书的颁发和管理
D．设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业管理企业资质证书的颁发和管理
[答案]A
[解析]申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
46、 按照有关规定，业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（) 通过。
A．物业管理区域内与会业主所持投票权1／2以上
B．物业管理区域内与会业主所持投票权2／3以上
C．物业管理区域内全体业主所持投票权1／2以上
D．物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上
[答案]D
[解析]业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
47、 下列关于维修基金，说法错误的是( )。
A、维修基金，属物业公司所有
B、物业的共用部位是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等
C．维修基金专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造
D．公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集
[答案]A
[解析]维修基金，属全体业主所有。
48、 未取得营业执照，擅自销售商品房的处罚依据（法规）是（ ）。
A、《房地产开发企业资质管理规定》
B、《物业管理条例》
C、《城市房地产开发经营管理条例》
D、 《住房公积金管理条例》
[答案]C
[解析]未取得营业执照，擅自销售商品房的处罚依据是《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条。处罚的标准是：由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
49、 某房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》而违规预售商品房，并收预付款3000万元，按照《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发主管部门可对其处以（ ）万元以下的罚款。
A、2
B、10
C、20
D、30
[答案]D
[解析]开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的处罚依据是《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条、《城市商品房预售管理办法》第十三条。处罚的标准是：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。3000万元×1％=30万元。
50、 A市享受廉租住房保障的承租人王某将承租的廉租住房转转租，根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，应由（ ）部门收回其承租的廉租住房。
A、A市人民政府房地产主管部门
B、A市人民政府工商行政管理部门
C、A市人民政府建设主管部门
D、A市人民政府土地主管部门
[答案]A
[解析]享受廉租住房保障的承租人将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途的处罚依据是：《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(建设部令第97号)第十九条。处罚的标准是：由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减。
www.59wj.com二、多选题
51、 根据代理权发生的依据不同，可将代理分为( )。
A．委托代理
B．法定代理
C．指定代理
D．特别代理
E、一般代理
[答案]A, B, C
[解析]根据代理权发生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。
52、 下列有关自然人的民事权利能力的说法不正确的是( )。
A、民事权利能力是指自然人以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格
B、特殊权利能力是指民事主体参加一般民事法律关系的资格
C．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
D．胎儿具有民事权利能力，但不得成为民事法律关系的主体。
E、胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体。
[答案]A, B, D, E
[解析]自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人的民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力。一般权利能力是指民事主体参加一般民事法律关系的资格。特殊权利能力是指民事主体参加特殊民事法律关系的资格。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
53、 下列关于行政处罚的设定，说法正确的是( )。
A、法律可以设定各种行政处罚
B、限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定
C．行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚
D．行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚
E、地方性法规可以设定除限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚
[答案]A, B, D, E
[解析]法律可以设定各种行政处罚。限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定。行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚。地方性法规可以设定除限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚。
54、 下列合同的履行中，关于执行政府定价或者政府指导价的，说法正确的是( )。
A、执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价
B、逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行
C．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照原价格执行
D．逾期交付标的物的，遇价格下降时，按照新价格执行
E、逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格下降时，按照原价格执行
[答案]A, B, D, E
[解析]执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。
55、 下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是（）。
A．建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位
B．征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大
C．基本农田未超过35公顷的，由省级人民政府审批并报国务院备案
D．征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
E．临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑
[答案]D, E
[解析]建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
56、 下列有关国有土地使用权出让中，说法错误的是（）。
A．土地使用权出让，也称批租或土地二级市场，由国家垄断
B．土地使用权出让招标方式适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让
C．土地使用权的出让年限中，商场用地50年
D．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请
E．土地使用权出让合同由市、县人民政府与土地使用者签订。
[答案]A, C, D, E
[解析]土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断。土地使用权的出让年限中，商业、旅游、娱乐用地40年。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
57、 下列关于城市总体规划的调整和修改，表述不正确的是（）。
A、城市总体规划局部调整定由城市人民政府规划行政主管部门进行
B、城市总体规划局部调整的决定由城市人民政府织进行
C．城市总体规划局部调整由城市人民政府进行，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案
D．修改城市总体规划由城市人民政府规划行政主管部门进行
E、修改城市总体规划由城市人民政府进行
[答案]A, D
[解析]城市总体规划局部调整由城市人民政府进行，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案。修改城市总体规划由城市人民政府组织进行，并经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报原批准机关审批。
58、 下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是（）。
A．实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
B．房屋拆迁裁决应当自收到申请之日起60日内作出
C．实施强制拆迁必须以裁决为前提
D．实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行
E．没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应予受理。
[答案]B, D, E
[解析]裁决应当自收到申请之日起30日内作出。对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法强制拆迁。《城城市市房屋拆迁管理条例》第17条规定：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行。没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理，当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。
59、 对于达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷，下列关于房屋拆迁管理部门的行政裁决，应当自收到申请之日起多少日内作出，时限要求不正确的有( )。
A、7
B、15
C．30
D．45
E、60
[答案]A, B, D, E
[解析]裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
60、 下列关于对建筑工程施工许可管理的原则，说法不正确的是( )。
A、从事各类房屋建筑，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证
B、从事各类房屋建筑，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府规划行政主管部门申请领取施工许可证
C．按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证
D．按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，必须领取施工许可证
E、工程投资额在300万元以下或者建筑面积在3000㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证
[答案]B, D, E
[解析]从事各类房屋建筑，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证
www.59wj.com61、 下列关于对建设工程投标中的中标管理，说法错误的是( )。
A、中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书
B、中标人不得向他人转让中标项目，但可将中标项目肢解后分别向他人转让
C．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
E、接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包
[答案]B, D
[解析]中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。
62、 确定房地产开发项目，应当符合( )的要求。
A土地利用总体规划
B．年度建设用地计划
C．城市规划
D．房地产销售计划
E、房地产开发年度计划
[答案]A, B, C, E
[解析]确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
63、 下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是( )。
A、涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明
B、涉及尚未实现的物业管理内容，可以不在广告中注明
C．房地产广告中表现项目位置，可以以所需时间来表示距离
D．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，可以不在广告中注明
[答案]B, C, E
[解析]房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
64、 房地产预售、销售广告，必须载明的事项有( )。
A．中介服务机构代理销售的，应载明该机构名称
B．开发企业名称
C．开发企业的资信证明
D、房地产项目的背景
E．预售或者销售许可证书号
[答案]A, B, E
[解析]房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：1．开发企业名称；2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3．预售许可证书号。
65、 下列房地产不得转让的有（)。
A．共有的房地产，未经其他共有人书面同意的
B．未解决权属争议的房地产
C．设定了抵押权的房地产
D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋
[答案]A, B, D
[解析]共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。
66、 下列关于房地产转让的表述中，不正确的包括（)。
A．房地产转让是指房地产权利人通过买卖、出租、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为，其实质是房地产权属发生转移
B．《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
C．房地产赠与属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产买卖属于单务行为，受让人不需承担任何义务
D．以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限等于出让合同约定的年限
E．以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益应完全由转让人获得
[答案]A, C, D, E
[解析]房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为，其实质是房地产权属发生转移。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。
67、 下列关于面积误差比绝对值超过3％时，面积误差处理方式中，如果买受人不退房，说法正确的是( )。
A．产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足
B．产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
C．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足
E．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
[答案]B, D, E
[解析]买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
68、 下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（)。
A．抵押人到期未偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
[答案]A, B, C
[解析]根据《城市房地产抵押管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
69、 商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府（ ）登记备案。
A、房产管理部门
B、土地管理部门
C、规划管理部门
D、建设管理部门
E、计划管理部门
[答案]A, B
[解析]商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门、土地管理部门登记备案。
70、 下列情况，属于登记机关有权注销房屋权属证书的包括( )。
A、申报不实的
B、申报真实的
C．房屋权利灭失，权利人在规定期限内办理房屋权属注销登记的
D．涂改房屋权属证书的
E、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的
[答案]A, D, E
[解析]房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
www.59wj.com71、 某房地产估价有限公司，申请一级资质房地产估价机构资质，必须达到的条件有（)。
A．有15名以上专职注册房地产估价师
B．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C．机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50％
D．有限责任公司的注册资本人民币120万元以上
E．股东中有3名以上专职注册房地产估价师
[答案]A, B, E
[解析]一级资质房地产估价有限公司应具备的条件中，机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60％。有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上。
72、 房地产中介服务行业信用档案按照“( )”的原则进行。
A．统一规划
B．分级建设
C．分步实施
D．信息共享
E、统一实施
[答案]A, B, C, D
[解析]房地产中介服务行业信用档案按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则进行，逐步实现房地产中介服务行业信用档案系统覆盖全行业的目标。
73、 在下列行为中，属于犯罪的有（)。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
[答案]B, C
[解析]偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
74、 耕地占用税是对( )征收的一种税。
A、对占用耕地建房的单位和个人
B、对占用耕地建房的单位，不包括个人
C．对从事其他非农业建设的单位和个人
D．对从事其他非农业建设的单位，不包括个人
E、对从事其他非农业建设的个人，不包括单位
[答案]A, C
[解析]凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人，包括国家机关、企事业单位、乡镇集体企业、事业单位、农村居民和其他居民。
75、 ( )是住房公积金管理的基本原则。
A、住房公积金管理委员会决策
B、住房公积金管理中心运作
C．住房公积金管理委员会运作
D．银行专户
E、财政监督
[答案]A, B, D, E
[解析]住房公积金管理的基本原则是：“住房公积金管理委员会决策、住房公积管理中心运作、银行专户存储、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，实现住房公积金的保值，增值，维护住房公积金所有人的合法权益．
76、 下列资金中，可以用于购买国债的有（)。
A．担保公司资金
B．在建工程抵押贷款
C．商品房预售资金
D．住房共用部位共用设施设备专项维修资金
E．住房公积金
[答案]A, D, E
[解析]在建工程抵押贷款、商品房预售资金属于专项资金， 不可以用于购买国债。为了保证维修资金的安全，维修资金闲置时，除可用于购买国债或用于法律.法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
77、 下列属于业主大会职责的是( )。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会成员
C．召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况
D．选聘、解聘物业管理企业
E．决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施
[答案]A, B, D, E
[解析]召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，属于业主委员会的职责。
78、 下列关于维修基金的表述中，不正确的有（)。
A．维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满前的大中修和更新、改造
B．售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，并计入住宅销售收入
C．业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管
D．业主大会成立后，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
E．商品住房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府价格行政主管部门确定
[答案]A, B, D, E
[解析]维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。业主大会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会讨论通过后实施。商品住房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
79、 A房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的行为，属于违反（ ）行为的表现形式。
A、房地产中介服务管理规定
B、房地产权属登记管理规定
C、房地产开发经营管理规定
D、房地产交易管理规定
[答案]A, C
[解析]房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的行为，属于违反房地产中介服务管理规定、房地产开发经营管理规定行为的表现形式。
80、 下列（ ）行为的处罚依据都是《商品房销售管理办法》。
A、开发企业不按规定使用商品房预售款项的
B、返本销售或者变相返本销售商品房的
C、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的
D、分割拆零销售商品住宅
E、委托没有资格的机构代理销售商品房的
[答案]B, C, D, E
[解析]开发企业不按规定使用商品房预售款项的处罚依据是《城市商品房预售管理办法》第十四条。处罚的标准是：由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
www.59wj.com三、案例分析题
81、 某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。请回答以下问题：
1．下列关于W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，说法正确的是( )。
A．由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续
B．由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续
C．由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批
D．由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
2、下列关于房地产估价机构进行房屋拆迁估价，表述正确的是（）
A、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”
B、拆迁估价时点一般为房屋拆迁合同签订之日
C、拆迁估价一般应当采用成本法
D、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可
3．下列关于W公司支付1800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题，表述正确的是( )。
A．土地补偿费归C村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归C村集体组织所有
C．不需要统一安置的人员，补助费发放给个人
D．由C村集体组织安置的人员，安置补助费由C村集体经济组织管理和使用
4、W公司转让该项目给甲公司需办理的手续( )。
A．签订房地产开发项目转让合同
B．办理公证
C．办理土地使用权变更登记手续
D．到房地产开发主管部门办理备案手续
5．下列关于W公司转让该项目的条件，应包括( )。
A．应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B．应取得土地使用权证书
C．按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让
D．除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的20％以上
6．甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，应该( )。
A． 必须取得出让方的同意
B．必须取得市、县人民政府城市房产行政管理部门的同意
C．必须取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意
D．必须变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
[答案]A,AD,ACD,ACD,ABC,ACD
[解析]1.解析：征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，属于省级政府审批的范围。
2.解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁估价一般应当采用市场比较法。
3.解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
4.解析：开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
5.解析：属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上。
6.解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
82、 某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。请回答以下问题：
1．根据《城市房地产抵押管理办法》规定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同还应当载明( )等项内容。
A．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号
B．已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
2．甲公司与D建行的抵押关系，需要办理( )手续方为有效。
A．签订抵押合同
B．办理公证
C．办理抵押登记
D．经房地产估价机构评估ACD
3．公司预售商品住宅，在申请《预售许可证》时除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供的文件有( )。
A．建设工程规划许可证和施工许可证
B．投入建设资金达到工程建设总投资25％以上的证明
C．商品房预售方案和工程施工合同
D．商品房销售手册
4．在代理商品房预（销）售中，乙公司（)。
A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C．不得收取佣金以外的其他费用
D．不必向买受人出具商品房的有关证件
5．陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（)。
A．因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记
B．因为是预购，所以应当办理商品房预购抵押登记
C．由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人
D．抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估
6．按照现行政策，陈某购买商品房应交纳的税为（)。
A．契税
B．营业税
C．城建维护税
D．印花税
[答案]ABC,ACD,ABC,BC,AC,AD
[解析]1.解析：《城市房地产抵押管理办法》第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。
2.解析：办理公证不是必备手续。
3.解析：商品房销售手册不是需要提供的文件。
4.解析：代理商品房预（销）售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。
5.解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人
6.解析：按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳营业税、城建维护税。
www.59wj.com83、 2003年11月，W市A县二级资质B房地产开发公司通过出让方式，在A县县城内，以265万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资600万元。随后，B房地产开发公司与C施工队签定了施工合同，合同价为250万元。建设中，B房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金；二是B房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。之后，B房地产开发公司在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”，张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金2万元，并与B房地产开发公司签订了购房合同，合同工期为两年，并约定2005年2月交房。至2005年10月，该房仍未竣工。A县规划主管部门到现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。张某遂要求退房，让B房地产开发公司返还定金，赔偿损失。A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。
1．按照规定，B房地产开发公司的注册资本最低应为( ) 万元。
A、100
B、800
C．2000
D．5000
2.B房地产开发公司申领建筑施工许可证时，要求该项目应落实不少于( ) 万元的项目建设资金。
A、75
B、90
C．120
D．150
3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到( )万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。
A、75
B、100
C．150
D．180
4．B房地产开发公司在报纸上刊登的售楼广告是( )。
A．要约
B．要约邀请
C．承诺
D．邀请
[答案]C,A,C,B
[解析]1.解析：二级资质B房地产开发公司的注册资本最低应为2000万元。
2.解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。该项目合同工期为两年，工程合同价为250万元。250万元X30％=75万元。
3.解析：商品房预售应当符合的条件中，“按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。该项目计划总投资600万元。600万元×25％=150。
4.解析：售楼广告属于要约邀请。
84、 2003年11月，W市A县二级资质B房地产开发公司通过出让方式，在A县县城内，以265万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资600万元。随后，B房地产开发公司与C施工队签定了施工合同，合同价为250万元。建设中，B房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金；二是B房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。之后，B房地产开发公司在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”，张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金2万元，并与B房地产开发公司签订了购房合同，合同工期为两年，并约定2005年2月交房。至2005年10月，该房仍未竣工。A县规划主管部门到现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。张某遂要求退房，让B房地产开发公司返还定金，赔偿损失。A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。
1．按照《担保法》规定，张某交付购房定金的数额不得超过( )万元。
A、2
B、3
C．4
D．5
2、A县规划主管部门对B房地产开发公司所作罚款10万元，如果B房地产开发公司逾期（30天）不履行此行政处罚决定，A县规划主管部门可加处罚款( )元。
A、3000
B、6000
C．9000
D、12000
3、B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，应向( )申请行政复议。
A、W市人民政府
B、W市规划主管部门
C．A县人民政府
D．A县规划主管部门
[答案]B,C,BC
[解析]1.解析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％这一比例为强制性规定，当事人不得违反。张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。15万元×20％=3万元。
2.解析：如果行政相对人逾期不履行行政处罚决定，行政主体可采取下列措施：每日按罚款数额的3％加处罚款。10万元×3％×30天=9000元。
3.解析：对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，申请人可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。
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