物业管理条例释义第六条

  第二章 业主及业主大会

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

  （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

  （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

  （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

  （四）参加业主大会会议，行使投票权；

  （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

  （六）监督业主委员会的工作；

  （七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

  （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

  （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

  （十）法律、法规规定的其他权利。

  「释义」 本条主要规定了业主的权利。

  本条可分为两个层次进行分析：

  （一）房屋的所有权人为业主。

  业主，从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。

  关于业主的分类

  1.按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。

  所谓自然人业主，就是指拥有物业的所有权的是自然人。如果买房人支付房款并未登记，不能称为房屋的业主。只有登记过户之后，才能成为房屋的业主。

  所谓非自然人业主，就是指拥有对物业的所有权的是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后，就成为房产部门所登记的房屋的业主。

  2.按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业，可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。

  这类区分根据不同的标准有不同的分法。第一，可以从形式上进行区分，也就是从房屋的产权证上进行区分。凡是房屋产权证上只写明一个所有人享有房屋产权的，这个所有人就是独立产权的业主。凡是房屋产权证书上写明房屋产权是共有的，那么房屋产权证标明的这些个所有人就是共有产权的业主。第二，可以从实质上进行区分，也就是房屋产权从实质上是属于一个业主还是属于几个主体共有。现实上生活中绝大部分住宅都有是由家庭拥有，而房屋产权证上常常只有一个自然人作为所有权人，从形式上来说，这项物业的业主是独立产权的业主，但实质上这项物业的业主是共有产权的业主。

  关于业主的分类还有以下几种：按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。公房业主按中国法律是指国家和集体，但公房业主狭义仅指国家及其授权经营管理公房的部门或单位；私房业主按国务院《城市私有房屋管理条例》第2条第2款规定，仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主www.59wj.com。但私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”，包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。以物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。以享有物业所有权份额多少不同，可把业主分为大业主和小业主。以业主资格取得先后次序和依据不同，可以把业主分成原始业主（主要指新建物业的业主）、继受业主（主要指购买物业人）和准业主（主要指依法视为业主的业委会和物业使用权合法持有人）三类。

  物业使用人是与业主相关的一个概念。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业公司之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业公司，还涉及到承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利；而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。由于我国过去在物业管理方面的立法不够完善，并未明确地区分物业所有权人与使用权人对物业所享有的不同权利和承担的不同义务，有的规范性文件中还笼统地仅使用了“物业的权利人”这样的称谓，使得业主和物业的使用人在概念上有些界限不清，二者的权利义务也未能很好地分清。