收益还原法又称投资法。它是将评估物业在预期的经营周期内所产生的收益，通过资本化，换算成一个价值指标，以此作为该物业的现时估价方法。即购买一项一定使用年限的物业，将此物业在其使用年限内获取年纯收益的现值之和累积起来，这个累计收益的现值便是该物业的价格。采用收益还原法求得的价格，通常称为收益价格。
（一）收益还原法的适用范围
一般来说，收益还原法只适用于每年有明确收益的物业估价：它必须具备三个基本条件：
1该物业的未来收益必须能用金额表示。
2与未来收益相关的风险报酬，必须是可以计算的。
3当评估对象是各种物业（厂房、商店、住宅、写字楼等）的复合体，其各组成部份均应符合前两个条件。
（二）收益还原法的运用
一般来讲，用作租赁的物业及供商店、旅店、工厂等企业用的物业，均可用收益还原法进行估价。
租赁的物业指出租的土地和房屋等，出租的土地可以正常的年地租额扣除土地税、管理费和其他税费，求得该土地的年纯收益，再以土地还原利率还原为地价。出租的房屋、大厦、公寓、写字楼、商店等，则以年租收入扣除各项经营成本费，如税金、维修费、管理费、折旧费等，求得房租纯收益，再以土地及房屋的综合还原率进行资本还原，求得该土地及房屋的复合估价。
如何正确地计算物业的总收益、总费用及还原利益，是提高收益还原法评估正确的关键。
1标准总收益计算的基本条件
1）应当是物业经营正常状态下的收益；
2）应当是有规律的持续经营所产生的收益；
3）应当是建立在科学的市场预测基础上的最可能实现的收益。
2标准总费用的计取项目
总费用的计项必须是正常经营所持续支付且直接必要的费用。一般来说，主要包含项目如下所示。
1）土地租赁的总费用：主要是税收、管理费、维护费等。
2）房屋租赁的总费用：主要是维修费、管理费、折旧费、保险费、空置损失费、房产税、土地使用税等；
3）企业经营用的总费用：主要为销货成本、管理费、销售费、税款、利息、其他必须支出的费用。
3还原利率的确定
还原利率的确定，许多学者提出众多主张，归纳起来主要有：
1）地方一般利率；
2）地方习惯利率；
3）地方土地利率；
4）通行投资年利率；
5）复合利率；
6）实值利率；
7）租金与价格平均比率。
收益还原法中的还原利率，从理论上讲应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率。在实用上，则采用房屋的租金和价格的比例。为避免受个别因素的影响，一般选取多种物业的租金与其价格的比值，求取一个平均值，作为还原率。
（三）收益还原计算公式
由于物业收益的表现形式不同，它的推算形式亦不一样。常用的有如下几种形式：
1最简单的形式
2有限年期且其他因素不变的情况
3纯收益在前若干年有变化的情形
一般情况是根据经营状况和市场条件，对物业在未来3～5年的纯收益作出预测，并且假设从此以后到未来无穷远年房地产将保持固定的纯收益，然后对这两部份纯收益分别进行折现和资本化处理，最后计算出物业总价值。
例：有一物业通过预测得到5年的纯收益为20万、22万、25万、28万、30万，从第6年到未来稳定在35万元左右。其还原率为10％，则该宗物业的收益价格为：
4纯收益按等差级数递增或递减的情况
1）无限年期的情况
b表示纯收益逐年递增（取正号）或递减（取负号）的数额。
2）使用年期有限时
物业的评估方法尚有假设开发法、长期趋势法、购买年法、路线价估价法等方法。
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