一、土地估价实务往年考试题型变化分析
1、1998年考试题型
该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析，其实就是土地估价报告改错，出了两题，每题60分。1998年这一门的总分值是200分，不过题型设置并不是很合理。
2、2000年考试题型
在题型上跟1998年相比有了一些变化。一是第一部分的综合计算题减为两题，每题40分，共80分；二是增加了第二部分案例综合分析，共一题，60分；三是第三部分土地估价报告改错改为一题，也是60分。总分值上跟1998年一样，都是200分，但题型结构上显得合理一些。另外，在土地估价理论与方法中同样设有4小题的计算题，依次需要采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法和剩余法来答题。
3、2002年考试题型
取消了第三门土地估价理论与方法中单独列出的计算题，分别归入本门的客观试题和第四门的第一部分中。土地估价实务第一部分计算题共有3题，其中，前两小题为简单计算题，各30分，分别需要采用成本逼近法和剩余法来答题，第三小题是综合计算题，40分，计算题部分共100分。第二部分案例分析共1题，60分，跟2000年相同。第三部分土地估价报告改错也是1题，不过分值降为40分。
4、2004年考试题型分析
2004年考试题型将与2002年相同，不再进行调整，预计题量和分值也不会有什么大的变化。2002年的简单计算题考了成本逼近法和剩余法，今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然，这几种主要估价方法都必须熟练掌握。
二、解答计算题注意事项
1、仔细审题，用对方法；
2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式；
3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解题思路；
4、注意标明单位，并按要求进行单位换算；
5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式；
6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。
三、1998年采用收益还原法计算题解析
题目：1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题（略）
（一）审题
1、浏览题目，构思解题方法
从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些
重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。
（二）草拟出解题适用的公式和基本思路
1、适用公式
特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式；计算土地价格时，必须采用有限年期公式。
2、解题基本思路
第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益
第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益
第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益
第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格
一、1998年采用收益还原法计算题解析（续）
解题步骤
（1）选择计算方法
（2）总收益计算（采用客观收益）
（3）出租总费用计算
（4）房屋年纯收益计算
（5）土地纯收益计算
（6）估价时点土地价格计算
注意题目要求的是总地价还是单位地价
（四）、难点及常见问题分析
（1）难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限
（2）常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误
二、收益还原法复习
1、收益还原法的原理及适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价
2、收益还原法的估价程序与计算方法
（1）计算总收益
采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益
（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等
房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：
A.房屋耐用年限〈 土地使用权出让年限，计算公式为
B. 房屋耐用年限 〉土地使用权出让年限，需调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，计算公式为
房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限
房屋年纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率
房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧
（3）计算土地纯收益
房地出租中的土地纯收益求取：
土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益–房屋纯收益
（4）确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率
（5）选择公式求算地价
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
P——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 n——土地收益年限
该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益
一、收益还原法应用复习
1、利用收益还原法评估土地价格
基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的价格
第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益
第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格
计算公式：土地价格 = 土地纯收益/土地还原率
2、利用收益还原法评估房产价格
基本思路及计算公式与评估土地价格类似
3、利用收益还原法评估不动产价格
基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率有所不同。
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。
二、2000年采用收益还原法计算题解析
题目：2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略）
（一）审题
1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法
2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年
3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用
4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米”
（二）解题思路
第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益
第二步：计算建筑物部分产生的纯收益
第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益
第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格
（三）列出评估过程
1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法
2、基本公式
（1）房地年纯收益计算公式
（2）建筑物年纯收益计算公式
（3）土地年纯收益计算公式
（4）有限年限土地价格公式
3、计算步骤
（1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年运用收益=押金×押金收益率
③年总收益=年租金收益+押金年运用收益
（2）计算房地年总费用
年总费用=月平均费用×12月
（3）计算房地年纯收益
房地年纯收益=年总收益 - 年总费用
（4）计算建筑物年纯收益
① 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
（5）计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益
（6）计算土地市场价格
①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积
（四）难点及常见错误分析
1、难点
（1）估价时点和土地使用年限的关系
（2）土地年纯收益的计算
（3）所提供条件的清晰分类
2、常见错误分析
（1）没有解题思路说明
（2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算
（3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误
（4）建筑物年纯收益计算基数错误
（5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误
（6）没有计算土地单位面积价格
（7）解题思路或计算步骤混乱